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专题研究丨“零售+第三方物流+高端制造”驱动,高端物流仓储发展将提速

[罗戈导读]目前,物流地产企业主要存在PE模式与自持物业两种运作模式。

其中PE模式(以?#31456;?#26031;为代表)主要通过将运营成熟项目通过物流基金(REITs)或其他方式打包出售,提前兑现物业销售收入和开发利润;而自持物业模式以自有?#24335;?#25110;借款购置物业,获取全周期的运营利润回报,适合有长期廉价?#24335;?#25903;持的企业,参与者多为国企及保险背景开发商。综合以上两种模式,土地资源获取能力、运营招商能力与较低?#24335;?#25104;?#22659;?#20026;构筑物流地产核心竞争力的关键所在。

投资要点

零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动,高标仓储需求快速增长:一方面,消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合,提前备货和仓储功能需求明显提升,与此同时电商的?#27801;?#21644;渗透过程对物流配?#21672;?#26045;的要求?#20179;?#27493;提高;其次,伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升(16年为65.3%),快递业务快速增长(17年快递企业收入与业务量同比增长22%/27%),第三方物流收入规模稳步扩张,支撑物流仓储需求放量;此外,高新?#38469;?#20135;业与装备制造业的高速发展,为物流地产的?#27801;?#25552;供新动力。

高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存,行业格局一超多强:我国物流地产行业存在较为突出的结构问题,大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的?#32622;?#38271;期共存。与其他国家?#21592;?#26469;看,虽然我国物流地产存量(约9.55亿平米)处于领先地位,但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。从行业竞争看,目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类,形成了以?#31456;?#26031;(2018年市占率35.4%)领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发展提速,打破了以外资为主的行业格?#37073;?#20854;中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。

“拿地+运营+?#24335;?#25104;本”构筑物流地产核心竞争力:目前,物流地产企业主要存在PE模式与自持物业两种运作模式,其中PE模式(以?#31456;?#26031;为代表)主要通过将运营成熟项目通过物流基金(REITs)或其他方式打包出售,提前兑现物业销售收入和开发利润;而自持物业模式以自有?#24335;?#25110;借款购置物业,获取全周期的运营利润回报,适合有长期廉价?#24335;?#25903;持的企业,参与者多为国企及保险背景开发商。综合以上两种模式,土地资源获取能力、运营招商能力与较低?#24335;?#25104;?#22659;?#20026;构筑物流地产核心竞争力的关键所在。

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